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マンションは住人によって管理組合を組成し、適切な状態に管理しなければいけない義務があります。 マンションの管理形態には自主管理と委託管理がありますが、この二つはどういった違いがあり、それぞれにどういったメリットやデメリットがあるのでしょうか。その点をお伝えします。

マンションの自主管理とは

マンションの自主管理とは、その名前の通り住人達の手によって、直接管理を行うことです。管理組合を住人で組織することはもちろんですが、設備の修理や修繕、ゴミ出しなども住人達の手で直接行います。

マンションの委託管理とは

マンションの委託管理とは、自主管理と対照的に、外部の会社などへ、管理業務を委託することです。 管理組合として方針の決定や、費用の徴収及び支払いなどは自分たちで行いますが、直接の修繕業務、ゴミ出し業務などは外部の会社に行なってもらいます。 また委託管理と言っても、全ての業務を外部の会社に任せず、一部の業務のみを外部の会社に任せるという一部委託管理もあります。

自主管理のメリットとデメリット

自主管理のメリットは、まず管理費がかからないことです。外部の会社に支払う費用が発生しません。また住人たちが自分の手で管理を行うので、物件をしっかりと管理しなくてはいけないという意識が高まり、マンションを維持管理しようという、問題意識が強固なものとなります。
デメリットは、自分たちで高度な管理作業まで行わなければいけないため、住人の作業の手間が大変かかることです。 そのため管理業務を敬遠した住人が、物件から出て行ってしまうこともあります。また作業の時間が取れない住人も出てきますし、高齢になると自主管理が難しくなることも多いのです。

委託管理のメリットとデメリット

委託管理は高度なで煩雑な管理業務を外部の会社に任せるので、住人たちの手間がかかりません。多忙で管理業務を行えない時でも、費用さえ支払えば、物件の状態を適切な状態に保てます。
デメリットとしては、当然ながら様々な作業の依頼費用がかかってしまう点です。マンションの経年劣化によって作業費がどんどん高くなりますし、全管理業務を任せてしまうと、管理業味がブラックボックス化し、管理会社の言いなりとなり、高度な修繕費を請求されることがあるのです。

現実には自主管理は難しく、委託管理するマンションが大半を占めます。ただし、全ての業務を外部委託すると住人達の問題意識が薄れる問題もあるので、管理組合の責任者は管理会社と連絡を密にとり、管理会社の言いなりにならないこと、また自分たちもしっかりと細かい点をチェックしてコスト意識を持っていくことに努める必要があります。