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マンション大規模修繕

マンションの大規模修繕工事とは

マンションには10年、15年など定期的な大規模修繕工事は不可欠です。大規模修繕工事は、マンションの経年劣化による機能性、外観を計画的に修繕する管理組合が手動で行う修繕工事を指します。

1.大規模修繕工事は何を行う

大規模修繕工事では、外壁の補修工事、屋上の防水加工処理、サビが目立つ部分の交換、排水管や給水管の交換、エレベーターなど機械設備の点検やメンテナンス、交換を行います。
設備に関しては健康や安全に関わるものもあるので、必ず実施する必要があります。また外観もマンションの資産価値を維持するという意味では、大変に重要です。
そのため管理組合は、住人からの資金の徴収とその資金の管理、また大規模修繕に向けた業者の選定など、住人の代表として、非常に重要な役割を持っています。
工事は長期間に渡るものになるので、スケジュールに関しても綿密な策定をしなくてはいけません。

2.修繕と改修は異なる?

大規模修繕工事では修繕をメインに行いますが、場合によっては一部設備の回収なども同時に行います。
修繕とは、経年や破損事故などの要因で、劣化や不具合が起きた場合の、元の機能性、美観などに戻す工事を指します。応急処置に留めるのではなく、まさに新築時と同等の状態に戻すことを目標とします。
一方で改修は修繕にとどまらず、機能性や美観などの建物の性能を上昇させるための工事までを含みます。
美観に装飾を付けて、豪華な印象をもたせる、排水管などを交換し、より快適で健康な生活用水や水道を使えるようにする、インターネット回線やCATVを導入して他チャンネル視聴ができようにするなど、住人の快適性にこだわった対策を行います。
居住水準や生活水準自体を向上させるので、資産価値の低下を防ぐだけではなく、資産価値を上昇させる狙いも持っています。
断熱性や耐震性の工場工事も改修、改良工事と呼ばれます。

3.マンションを維持するためには、改修・改良工事も必要

住宅に求められる設備や要素は、時代ととともに変化していきます。時代にあった設備、住人のライフスタイルに合った変化を、マンションもしていかなければいけません。子育て家庭が多かったマンションが、住人の加齢によりキッズスペースが不要になったので、そのスペースを作り変えた、廃したという例もあります。
そのかわりにトランクルームやコンシェルジェを設置したり、アメニティ全般の見直しを図ることもあります。
より良い生活環境を楽しめるマンションを作り上げていくには、管理組合での修繕計画だけではなく、改修工事計画も積極的に検討する必要があります。

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マンションの自主管理と委託管理の違い

マンションは住人によって管理組合を組成し、適切な状態に管理しなければいけない義務があります。 マンションの管理形態には自主管理と委託管理がありますが、この二つはどういった違いがあり、それぞれにどういったメリットやデメリットがあるのでしょうか。その点をお伝えします。

マンションの自主管理とは

マンションの自主管理とは、その名前の通り住人達の手によって、直接管理を行うことです。管理組合を住人で組織することはもちろんですが、設備の修理や修繕、ゴミ出しなども住人達の手で直接行います。

マンションの委託管理とは

マンションの委託管理とは、自主管理と対照的に、外部の会社などへ、管理業務を委託することです。 管理組合として方針の決定や、費用の徴収及び支払いなどは自分たちで行いますが、直接の修繕業務、ゴミ出し業務などは外部の会社に行なってもらいます。 また委託管理と言っても、全ての業務を外部の会社に任せず、一部の業務のみを外部の会社に任せるという一部委託管理もあります。

自主管理のメリットとデメリット

自主管理のメリットは、まず管理費がかからないことです。外部の会社に支払う費用が発生しません。また住人たちが自分の手で管理を行うので、物件をしっかりと管理しなくてはいけないという意識が高まり、マンションを維持管理しようという、問題意識が強固なものとなります。
デメリットは、自分たちで高度な管理作業まで行わなければいけないため、住人の作業の手間が大変かかることです。 そのため管理業務を敬遠した住人が、物件から出て行ってしまうこともあります。また作業の時間が取れない住人も出てきますし、高齢になると自主管理が難しくなることも多いのです。

委託管理のメリットとデメリット

委託管理は高度なで煩雑な管理業務を外部の会社に任せるので、住人たちの手間がかかりません。多忙で管理業務を行えない時でも、費用さえ支払えば、物件の状態を適切な状態に保てます。
デメリットとしては、当然ながら様々な作業の依頼費用がかかってしまう点です。マンションの経年劣化によって作業費がどんどん高くなりますし、全管理業務を任せてしまうと、管理業味がブラックボックス化し、管理会社の言いなりとなり、高度な修繕費を請求されることがあるのです。

現実には自主管理は難しく、委託管理するマンションが大半を占めます。ただし、全ての業務を外部委託すると住人達の問題意識が薄れる問題もあるので、管理組合の責任者は管理会社と連絡を密にとり、管理会社の言いなりにならないこと、また自分たちもしっかりと細かい点をチェックしてコスト意識を持っていくことに努める必要があります。

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マンションの共用部分とは

マンションには個人が自由に利用することができる専有部分、そして入居者が共同で使用する共用部分があります。自分で勝手に専有部分と思っている部分が、実は共用部分であることも多いのです。ここでは、マンションの専有部分と共用部分に、どのような場所が該当するかをお伝えしていきます。

マンションの専有部分とは

マンションを購入したら、自分が購入した部屋とそこに付随する専有部分になる。そういったイメージを持つ方も多いでしょう。基本的にはその通りであり、マンションの室内は専有部分として個人が自由に扱って良い場所となっています。

ただしあくまでも専有部分はコンクリートで囲まれた室内です。コンクリートそのものは専有部分に該当しません。コンクリートにダメージを与えるようなリフォームやリノベーションは、勝手にできないのです。
コンクリートに穴を開けてフルリフォームしたり、隣接する2つの部屋を購入して、コンクリート壁をぶち抜いて一つの大きな部屋にするといったリノベーションは許可されていません。あくまでもコンクリート内部の室内を、自由に使っていいだけです。

マンションの共用部分とは

マンションの共用部分は、マンションの住人が共同で使える設備のことを指します。一番イメージしやすいのは、マンションのエントランスやエレベーターでしょう。こういった場所は住人全員が使うものであり、個人が占有することはできません。他人が利用することも念頭において、清潔かる機能を損なわないように正しく利用する必要があります。

その他にもマンションによっては、キッズスペースやトレーニングルームといった、設備もあり、そこも共用部分として設置されています。リラクゼーションスペースや駐車場、駐輪場も共用部分といえます。
しかし、このような共用部分としてイメージしやすい設備だけではなく、専有部分と思いがちな場所も実は共用部分となっているのです。

どんな場所が共用部分かと言うと、それはバルコニーやベランダ。また一階の住人に利用できる専用庭、さらにマンションのドアや窓も共用部分になっています。

バルコニーは自分しか使用しないので専有部分と思いがちですが、マンション自体の設備に該当するため共用部分となっています。マンションの管理規約などにもよりますが、そういった部分を自由にリフォームしたり、ドアを交換したりすることはできません。また窓やサッシを無断で交換できないマンションも多いです。

バルコニーに関しては、勝手に物置を置いたりできないので、マンションの管理規約を参照しながら規約に沿った利用を心がけましょう。

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譲渡所得税の特例

概要

不動産を譲渡して利益が出たときには譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホームを売却した場合には税金を軽減する特例があります。

控除額

居住用住宅を譲渡した場合に譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができます。

適用条件

1.所有者が居住するために利用している住宅であることが要件となります。また、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却をすれば特例の適用が認められます。

2.売却した年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないこと
・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・居住用財産の3,000万円特別控除
・特定居住用財産の買換え・交換の特例

3.重複してしまうと適用できない他の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え・交換の特例
・大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例

4.親子間や夫婦間での住宅の売買の場合には、適用できません。

5.別荘や一時的な仮住まいには適用がありません。

長期譲渡所得の軽減税率

10年を超えて所有している住居を譲渡する場合において、下記の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。

・住んでいる家屋を売却するまたは家屋とともにその敷地を売却すること、かつて住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること

・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間が10年を超えていること

・売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと

・売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
-既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例
-特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例
-優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・売主と買主の関係が親子や夫婦などではないこと

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不動産売却にかかる諸費用

<概要>

不動産の売却には、さまざまな費用がかかります。買主と売買契約を結ぶ際には契約書に貼付する印紙代が必要になりますし、抵当権の抹消などの際には司法書士に手続きを依頼しなければなりません。もちろん、これにも報酬が発生します。さらに、税金もかかってきます。不動産が買った時よりも高く売れた場合に限り、「儲け」となる差額分に対して課税されるのです。また、売却活動を行ってくれる不動産会社に支払う仲介手数料も必要になります。つまり、不動産を売却して手元に残るお金は、これらを差し引いた金額になるのです。

<不動産購入時にかかる諸費用>

①印紙税
印紙税とは、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことであり、「売買契約」の際に必要になります。印紙税の税額は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。また、印紙税は契約書1通につき課税されます。実際の売買契約のとき、売主自ら印紙を買って持参するようなことはありません。ほとんどの場合は、仲介する不動産会社が用意しておいてくれるため、売主は必要な印紙税相当を現金と交換するという形をとります。仮に売主が用意しなければならない場合は、郵便局で購入します。

50万円を超え100万円以下→1千円
100万円を超え500万円以下→2千円
500万円を超え1千万円以下→1万円
1千万円を超え5千万円以下→2万円
5千万円を超え1億円以下→6万円
1億円を超え5億円以下→10万円
5億円を超え10億円以下→20万円
10億円を超え50億円以下→40万円
50億円を超えるもの→60万円

②仲介手数料
 売却を不動産会社に依頼して販売活動を行ってもらい、結果成約となった時に、仲介業務の報酬として払うものが仲介手数料です。これは、一般的には「売買価格の3%+6万円」とされています。なお、これはあくまで簡易計算式であり、宅地建物取引業法では、事細かに規定されています。

③司法書士費用
 買主に所有権を移転する際、「売渡費用」として司法書士に支払います。通常2万円前後ですが、登記簿に記載された住所と現住所が違う場合の「住所変更登記」や、抵当権が設定されている場合の「抵当権抹消登記」が必要なときは、別途費用が加算されます。

④譲渡所得税 
 物件売却を通じ、利益が発生した場合は「譲渡所得税」を支払う必要があります。なお、利益が出たかどうかの判断は、次の要素から判断します。

●仲介手数料
●登記若費用
●印紙税で売主が負担したもの
●支払う立退料
●土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用
●測量費用
●借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
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不動産賃貸にかかる諸費用

<概要>

賃貸物件の家賃は一般的に収入の30%とも言われていますが、これはもちろん、ひとそれぞれのライフスタイルによって異なってきます。また、賃貸契約時には敷金や礼金だけでなく、物件を借りる際の諸費用も別途かかってきますので、こちらもしっかりと把握したうえで、新生活の計画を立てましょう。

<不動産賃貸時にかかる諸費用>

①敷金
修繕費用や家賃滞納などに当てる費用として大家さんに預けるものです。一般的には家賃の2ヶ月分とされているものが多いですが、物件によっては1ヶ月分というものもあります。敷金は、部屋の使用状況によって退去時には返却されることもあります。

②礼金
 敷金と異なり大家さんに預けるというものではありません。昔からある慣習の1つであり、「大家さんにお礼の気持ちをわたす」というものです。したがって、返却をされることはありません。一般的には1~2ヶ月分が相場となります。

※関西地方の保証金・敷引について
 関西地方では、敷金・礼金の代わりに「保証金・敷引き」というものが一般的です。保証金は物件により幅がありますが、家賃の1~5カ月分位が一般的。このうち、退去時の原状回復費用として、一定の金額を「敷引き」として大家さんが徴収をします。

③仲介手数料
不動産業者が入居者に物件を紹介し、契約を仲介する際に発生する手数料です。賃料の1ヶ月分が一般的ですが、不動産会社が大家さんになる場合は、この費用がかからない場合もあります。

④日割り家賃
家賃は、「前家賃」が基本になりますので、月の賃料も初期費用として必要になります。月の途中から入居する場合は、入居する日数分の家賃を日割り計算にて支払うことになります。

⑤火災保険料
入居の際に加入が義務付けられている場合が多い費用です。主に、火事や水漏れ、盗難などに対する保険になります。相場では、2年間で15,000円から20,000円ほどになっています。

⑦保証会社への保証料
賃貸契約の際に、通常必要になる保証人。この代わりを保証会社が果たす場合、必要になる費用です。

以上、一般的に部屋を借りる際に必要になる費用を紹介しましたが、これ以外にももちろん下記の費用がかかってきます。

・引越し費用
・新生活に向けての家具・家電
・その他雑費

引越し費用については業者に頼むのか自分自身でやるのか、友人に依頼するのかで変わってきますが、友人に頼むにしてもご飯代などのお礼が必要です。また、雑費に関してはあらたな生活を始めるためのティッシュや掃除用具などの生活用品になります。

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不動産購入にかかる諸費用

<概要>

住宅購入の際には、土地や建物の価格とは別に「諸費用」というものが必要になります。これは、家の購入に伴う税金や登記する費用、ローンを組むにあたって金融機関が借入者に求める保険契約や保証料など、住宅購入とローン契約に関わる様々な費用です。諸費用として必要となる額のおおまかな目安は、物件価格の6~9%程度となります。なお、物件やローンの組み方によって金額にブレが生じることがあるため、額を多めに見ておく必要があると考えられます。以下、不動産購入時に係る諸費用一覧を紹介します。

<不動産購入時にかかる諸費用>

①契約費用

・印紙税:記載された契約金額によって、税額がことなります
50万円を超え100万円以下→1千円
100万円を超え500万円以下→2千円
500万円を超え1千万円以下→1万円
1千万円を超え5千万円以下→2万円
5千万円を超え1億円以下→6万円
1億円を超え5億円以下→10万円
5億円を超え10億円以下→20万円
10億円を超え50億円以下→40万円
50億円を超えるもの→60万円

・消費税:建物代金についてかかってきます

・仲介手数料:物件価格の3%+6万円(別途消費税)※4000万円以上の物件価格の場合

②登記費用

・登録免許税:土地、建物の登記費用として固定資産税の1~3%

・司法書士報酬:法的な手続きを行ってもらう報酬として6~12万円程度

③ローン関係費用

・登録免許税:土地、建物の登記費用として固定資産税の1~3%

・事務手数料:3~5万円または借入額の1~3%程

・保証料:借入額の0.5 ~2%または融資金利に0.2% 上乗せ

・適合証明手数料:融資基準の適合検査料として1.5 万円程度が多い

・火災保険料:建物部分の保険金額の0.2 ~4%程度

・地震保険料:希望する場合のみかかってきます

・団体信用生命保険料:ローン残高の0.28% ~ 0.3% 程度、金利に含まれるものが主流となっています

・印紙税:「金銭消費貸借契約書」の印紙代として1~6万円

・抵当権設定費用:借入額の0.1%か0.4%

④その他

・不動産取得税:固定資産税評価額の2%程度、特例により非課税になる物件もあります

・修繕積立基金:マンション購入の場合、修繕積立金の一部を先にまとまった金額で拠出する場合がありますので注意が必要

・固定資産税清算金:1年の途中で引き渡しがある場合は売主と買主で折半します

不動産購入時には頭金を用意する場合も多いと思いますが、このタイミングで諸費用も用意するのが良いでしょう。

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贈与税

<概要>

贈与税とは、相続の場合を除き個人が金銭や不動産などの財産を個人から譲り受けた場合に、譲り受けた側が納付する税金を指します。なお、譲り渡す側が法人の場合は、所得税や法人税が課せられることになります。ちなみに、相続税は亡くなってしまった時、贈与税は生前中に財産を渡した時にかかります。

<贈与税の計算>

・課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)
・税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

<贈与税がかからない場合>

①年間110万円以内の贈与
1月から12月を1年間とし、年間110万円までを受け取る場合には贈与税がかかりません。そしてこの110万円を「基礎控除」といいます。例えば1年で4人から30万円ずつ贈与された場合、110万円を超える10万円に対して贈与税がかかります。

②被扶養者が扶養者から受ける、生活費や教育費のための贈与
日常生活に必要な費用や例えば学費、教材費などについては、必要と認められる範囲であれば贈与税はかかりません。

③冠婚葬祭や見舞などのための金品
香典や年賀、祝儀や見舞金などで、「社会通念上相当と認められる範囲」であれば、贈与税はかかりません。

④婚姻期間20年以上の夫婦間で贈与した2000万円までの居住用不動産
結婚から20年を経過した後、自分が住むための国内居住用不動産や居住用不動産の購入資金を夫婦間で贈与した場合、基礎控除とは別に2000万円まで控除することができます。

⑤離婚時の財産分与
離婚時の財産分与には一般的に贈与税がかかりません。しかし、婚姻期間中に得た財産の共有やその他の事情を鑑みても贈与する財産が多すぎる場合は、贈与税がかかります。

<「住宅取得等資金贈与の非課税」を受けるために>

非課税を受けるための要件は下記になります。

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに購入、新築、増改築等を行った物件の残金決済・引き渡しを行うこと

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件に居住すること。または、その後入居することが確実と見込まれること

・贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下であること

・子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること

・住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上240平米以下であること

・中古住宅の場合は以下3つのいずれかを満たすこと
(ア)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(イ)一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅
(ウ)購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

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相続税

<概要>

人の死亡を要因として財産を相続したり、遺贈によって財産を取得した人に対して課税される税金を指します。課税の目的は、「個人間の資産格差の調整」「富の再配分」のためとされています。

<課税対象となる相続額>

亡くなった人の財産が「一定金額」以上あれば、相続税が課税されます。この「一定金額」とは、「3,000万円+相続人の人数×600万円」となります、なお、この金額以下しか相続財産がない場合、課税はされません。ここでポイントとしては、相続税を払うのは相続財産を受け取った個々人なのですが、相続税が課税されるかどうかの判定は亡くなった人の財産の総額で判定するということです。決して個人が受け取った額で判定されるわけではないのです。

<相続人になる人>

相続人になる人は、亡くなった人との関係で決まります。配偶者はどのような場合でも常に相続人になります。配偶者以外の相続人は民法で次のように優先順位が定められています。

・第1順位…子ども(養子や認知された子ども(非嫡出子)も含みます。)
配偶者がいなければ、子どもだけが相続人になります。子が亡くなっている場合には、その子(被相続人から見て孫)が代わって相続人になり、この代襲相続は下へ下へと何代でも続きます。

・第2順位…第1順位の人がいない場合には、直系尊属が相続人となります。直系尊属は父母で、父母がいなければ祖父母というように上に遡ります。

・第3順位…第2順位の人も誰もいない場合には、兄弟姉妹が相続人になります。亡くなった兄弟姉妹がいれば、その子が代わって相続人になります。しかし、兄弟姉妹の代襲相続は1代に限られています。

<法定相続分>

・子と配偶者が相続人である場合…子の相続分も配偶者の相続分もともに2分の1となります。子が数人いるときは、それぞれの子の相続分は均等です。

・配偶者と直系尊属が相続人である場合…配偶者の相続分は3分の2となり、直系尊属の相続分は3分の1となります。

・配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合…配偶者の相続分は4分の3となり、兄弟姉妹の相続分は4分の1となります。兄弟姉妹が数人いるときは、それぞれの兄弟姉妹の相続分は4分の1を均等したものとなります。

<納付する額>

1,000万円以下   10%
3,000万円以下   15%   控除額:50万円
5,000万円以下   20%   控除額:200万円
1億円以下     30%   控除額:700万円
2億円以下     40%   控除額:1,700万円
3億円以下     45%   控除額:2,700万円
6億円以下     50%   控除額:4,200万円
6億円超      55%   控除額:7,200万円

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譲渡所得税の特例

概要

不動産を譲渡して利益が出たときには譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホームを売却した場合には税金を軽減する特例があります。

<控除額>

居住用住宅を譲渡した場合に譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができます。

<適用条件>

1.所有者が居住するために利用している住宅であることが要件となります。また、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却をすれば特例の適用が認められます。

2.売却した年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないこと
・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・居住用財産の3,000万円特別控除
・特定居住用財産の買換え・交換の特例

3.重複してしまうと適用できない他の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え・交換の特例
・大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例

4.親子間や夫婦間での住宅の売買の場合には、適用できません。

5.別荘や一時的な仮住まいには適用がありません。

<長期譲渡所得の軽減税率>

10年を超えて所有している住居を譲渡する場合において、下記の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。

・住んでいる家屋を売却するまたは家屋とともにその敷地を売却すること、かつて住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること

・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間が10年を超えていること

・売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと

・売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
-既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例
-特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例
-優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・売主と買主の関係が親子や夫婦などではないこと