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20180825

住宅宿泊事業法(民泊新法)

住宅宿泊事業法とは、新たに制定された法律で、2017年6月9日(2018年6月15日施行)に成立しました。急速に増加する国内外からの観光旅客の宿泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないことや騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていることや観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとしています。住宅宿泊事業を営む者に係る届出制度及びに住宅宿泊管理業を営む者及び住宅宿泊仲介業者を営む者に係る登録制度を設けています。

目的

従来の旅館業法とは別の制度を作り、観光客の宿泊を適正に運営することを目的とする法律です。

対象は・・・
民泊新法では、制度の一体的かつ円滑な執行を確保するため、「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」という3つの事業者が位置付けられています。それぞれに対して役割や義務等が以下のように決められています。

*住宅宿泊事業者
住宅宿泊事業法第3条第1項の届け出が必要
*住宅宿泊管理業者
住宅宿泊事業法第22条第1項の登録が必要
*住宅宿泊仲介業者
住宅宿泊事業法第46条第1項の登録が必要

概要について

1、住宅宿泊事業者に係る制度の創設

①住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等※1への届出が必要です。年間提供日数の上限は180日(泊)とし、地域の実情を反映する仕組み※2の創設が必要です。

※1 都道府県知事に代わり、保健所設置市の長(政令市、中核市等)、特別区の長(東京23区)が届出の受理・監督・条例制定事務を処理できることとします。
※2 条例による住宅宿泊事業の実施の制限

2、家主居住型の場合は、住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置※3を義務付けられています。
※3 衛生確保措置、宿泊者に対する騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等

3、家主不在型の場合は、住宅宿泊事業者に対し、上記措置(標識の掲示は除く)を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付けられています。

4、都道府県知事等は、住宅宿泊事業者に係る監督を実施する必要があります。

②住宅宿泊管理業者に係る制度の創設

1、住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録が必要です。

2、住宅宿泊管理業者に対し、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置※1の代行と住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置※2を義務付けられています。
※1 衛生確保措置、宿泊者に対する騒音防止のための説明、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け等
※2 管理受託契約の内容の説明、契約書面の交付等

3、国土交通大臣は、住宅宿泊管理業者に係る監督を実施することが必要です。

4、都道府県知事等は、住宅宿泊管理業者が代行する「住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置」に係る監督を実施することが必要です。

③住宅宿泊仲介業者に係る制度の創設

1、住宅宿泊仲介業を営もうとする者は観光庁長官の登録が必要です。

2、住宅宿泊仲介業者に対し、住宅宿泊仲介業の適正な遂行のための措置※を義務付けられています。
※ 宿泊者への契約内容の説明等

3、観光庁長官は、住宅宿仲介業者に係る監督を実施する必要があります。

住宅の定義等
宿泊営業の実施に当たり、基本的には旅館業法に基づく許可が必要となります。しかし、住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をした者は、旅館業法第3条第1項の規定にかかわらず、住宅宿泊事業を営むことができるとなっています。「住宅宿泊事業」とは、旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が180日を超えないものとしています。また、「住宅」とは以下に掲げる設備要件と居住要件を満たしている必要があります。

*設備要件
・台所
・浴室
・便所
・洗面設備

*居住要件
・現に人の生活の本拠として使用されている家屋
・入居者の募集が行われている家屋
・随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

なお、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定める180日の算定方法は以下のとおりとなり、届出住宅ごとに算定しています。

1年間=毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで
1日=正午から翌日の正午まで

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不動産売却にかかる諸費用

<概要>

不動産の売却には、さまざまな費用がかかります。買主と売買契約を結ぶ際には契約書に貼付する印紙代が必要になりますし、抵当権の抹消などの際には司法書士に手続きを依頼しなければなりません。もちろん、これにも報酬が発生します。さらに、税金もかかってきます。不動産が買った時よりも高く売れた場合に限り、「儲け」となる差額分に対して課税されるのです。また、売却活動を行ってくれる不動産会社に支払う仲介手数料も必要になります。つまり、不動産を売却して手元に残るお金は、これらを差し引いた金額になるのです。

<不動産購入時にかかる諸費用>

①印紙税
印紙税とは、「経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金」のことであり、「売買契約」の際に必要になります。印紙税の税額は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。また、印紙税は契約書1通につき課税されます。実際の売買契約のとき、売主自ら印紙を買って持参するようなことはありません。ほとんどの場合は、仲介する不動産会社が用意しておいてくれるため、売主は必要な印紙税相当を現金と交換するという形をとります。仮に売主が用意しなければならない場合は、郵便局で購入します。

50万円を超え100万円以下→1千円
100万円を超え500万円以下→2千円
500万円を超え1千万円以下→1万円
1千万円を超え5千万円以下→2万円
5千万円を超え1億円以下→6万円
1億円を超え5億円以下→10万円
5億円を超え10億円以下→20万円
10億円を超え50億円以下→40万円
50億円を超えるもの→60万円

②仲介手数料
 売却を不動産会社に依頼して販売活動を行ってもらい、結果成約となった時に、仲介業務の報酬として払うものが仲介手数料です。これは、一般的には「売買価格の3%+6万円」とされています。なお、これはあくまで簡易計算式であり、宅地建物取引業法では、事細かに規定されています。

③司法書士費用
 買主に所有権を移転する際、「売渡費用」として司法書士に支払います。通常2万円前後ですが、登記簿に記載された住所と現住所が違う場合の「住所変更登記」や、抵当権が設定されている場合の「抵当権抹消登記」が必要なときは、別途費用が加算されます。

④譲渡所得税 
 物件売却を通じ、利益が発生した場合は「譲渡所得税」を支払う必要があります。なお、利益が出たかどうかの判断は、次の要素から判断します。

●仲介手数料
●登記若費用
●印紙税で売主が負担したもの
●支払う立退料
●土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用
●測量費用
●借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
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不動産賃貸にかかる諸費用

<概要>

賃貸物件の家賃は一般的に収入の30%とも言われていますが、これはもちろん、ひとそれぞれのライフスタイルによって異なってきます。また、賃貸契約時には敷金や礼金だけでなく、物件を借りる際の諸費用も別途かかってきますので、こちらもしっかりと把握したうえで、新生活の計画を立てましょう。

<不動産賃貸時にかかる諸費用>

①敷金
修繕費用や家賃滞納などに当てる費用として大家さんに預けるものです。一般的には家賃の2ヶ月分とされているものが多いですが、物件によっては1ヶ月分というものもあります。敷金は、部屋の使用状況によって退去時には返却されることもあります。

②礼金
 敷金と異なり大家さんに預けるというものではありません。昔からある慣習の1つであり、「大家さんにお礼の気持ちをわたす」というものです。したがって、返却をされることはありません。一般的には1~2ヶ月分が相場となります。

※関西地方の保証金・敷引について
 関西地方では、敷金・礼金の代わりに「保証金・敷引き」というものが一般的です。保証金は物件により幅がありますが、家賃の1~5カ月分位が一般的。このうち、退去時の原状回復費用として、一定の金額を「敷引き」として大家さんが徴収をします。

③仲介手数料
不動産業者が入居者に物件を紹介し、契約を仲介する際に発生する手数料です。賃料の1ヶ月分が一般的ですが、不動産会社が大家さんになる場合は、この費用がかからない場合もあります。

④日割り家賃
家賃は、「前家賃」が基本になりますので、月の賃料も初期費用として必要になります。月の途中から入居する場合は、入居する日数分の家賃を日割り計算にて支払うことになります。

⑤火災保険料
入居の際に加入が義務付けられている場合が多い費用です。主に、火事や水漏れ、盗難などに対する保険になります。相場では、2年間で15,000円から20,000円ほどになっています。

⑦保証会社への保証料
賃貸契約の際に、通常必要になる保証人。この代わりを保証会社が果たす場合、必要になる費用です。

以上、一般的に部屋を借りる際に必要になる費用を紹介しましたが、これ以外にももちろん下記の費用がかかってきます。

・引越し費用
・新生活に向けての家具・家電
・その他雑費

引越し費用については業者に頼むのか自分自身でやるのか、友人に依頼するのかで変わってきますが、友人に頼むにしてもご飯代などのお礼が必要です。また、雑費に関してはあらたな生活を始めるためのティッシュや掃除用具などの生活用品になります。

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不動産購入にかかる諸費用

<概要>

住宅購入の際には、土地や建物の価格とは別に「諸費用」というものが必要になります。これは、家の購入に伴う税金や登記する費用、ローンを組むにあたって金融機関が借入者に求める保険契約や保証料など、住宅購入とローン契約に関わる様々な費用です。諸費用として必要となる額のおおまかな目安は、物件価格の6~9%程度となります。なお、物件やローンの組み方によって金額にブレが生じることがあるため、額を多めに見ておく必要があると考えられます。以下、不動産購入時に係る諸費用一覧を紹介します。

<不動産購入時にかかる諸費用>

①契約費用

・印紙税:記載された契約金額によって、税額がことなります
50万円を超え100万円以下→1千円
100万円を超え500万円以下→2千円
500万円を超え1千万円以下→1万円
1千万円を超え5千万円以下→2万円
5千万円を超え1億円以下→6万円
1億円を超え5億円以下→10万円
5億円を超え10億円以下→20万円
10億円を超え50億円以下→40万円
50億円を超えるもの→60万円

・消費税:建物代金についてかかってきます

・仲介手数料:物件価格の3%+6万円(別途消費税)※4000万円以上の物件価格の場合

②登記費用

・登録免許税:土地、建物の登記費用として固定資産税の1~3%

・司法書士報酬:法的な手続きを行ってもらう報酬として6~12万円程度

③ローン関係費用

・登録免許税:土地、建物の登記費用として固定資産税の1~3%

・事務手数料:3~5万円または借入額の1~3%程

・保証料:借入額の0.5 ~2%または融資金利に0.2% 上乗せ

・適合証明手数料:融資基準の適合検査料として1.5 万円程度が多い

・火災保険料:建物部分の保険金額の0.2 ~4%程度

・地震保険料:希望する場合のみかかってきます

・団体信用生命保険料:ローン残高の0.28% ~ 0.3% 程度、金利に含まれるものが主流となっています

・印紙税:「金銭消費貸借契約書」の印紙代として1~6万円

・抵当権設定費用:借入額の0.1%か0.4%

④その他

・不動産取得税:固定資産税評価額の2%程度、特例により非課税になる物件もあります

・修繕積立基金:マンション購入の場合、修繕積立金の一部を先にまとまった金額で拠出する場合がありますので注意が必要

・固定資産税清算金:1年の途中で引き渡しがある場合は売主と買主で折半します

不動産購入時には頭金を用意する場合も多いと思いますが、このタイミングで諸費用も用意するのが良いでしょう。

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贈与税

<概要>

贈与税とは、相続の場合を除き個人が金銭や不動産などの財産を個人から譲り受けた場合に、譲り受けた側が納付する税金を指します。なお、譲り渡す側が法人の場合は、所得税や法人税が課せられることになります。ちなみに、相続税は亡くなってしまった時、贈与税は生前中に財産を渡した時にかかります。

<贈与税の計算>

・課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)
・税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

<贈与税がかからない場合>

①年間110万円以内の贈与
1月から12月を1年間とし、年間110万円までを受け取る場合には贈与税がかかりません。そしてこの110万円を「基礎控除」といいます。例えば1年で4人から30万円ずつ贈与された場合、110万円を超える10万円に対して贈与税がかかります。

②被扶養者が扶養者から受ける、生活費や教育費のための贈与
日常生活に必要な費用や例えば学費、教材費などについては、必要と認められる範囲であれば贈与税はかかりません。

③冠婚葬祭や見舞などのための金品
香典や年賀、祝儀や見舞金などで、「社会通念上相当と認められる範囲」であれば、贈与税はかかりません。

④婚姻期間20年以上の夫婦間で贈与した2000万円までの居住用不動産
結婚から20年を経過した後、自分が住むための国内居住用不動産や居住用不動産の購入資金を夫婦間で贈与した場合、基礎控除とは別に2000万円まで控除することができます。

⑤離婚時の財産分与
離婚時の財産分与には一般的に贈与税がかかりません。しかし、婚姻期間中に得た財産の共有やその他の事情を鑑みても贈与する財産が多すぎる場合は、贈与税がかかります。

<「住宅取得等資金贈与の非課税」を受けるために>

非課税を受けるための要件は下記になります。

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに購入、新築、増改築等を行った物件の残金決済・引き渡しを行うこと

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件に居住すること。または、その後入居することが確実と見込まれること

・贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下であること

・子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること

・住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上240平米以下であること

・中古住宅の場合は以下3つのいずれかを満たすこと
(ア)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(イ)一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅
(ウ)購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

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相続税

<概要>

人の死亡を要因として財産を相続したり、遺贈によって財産を取得した人に対して課税される税金を指します。課税の目的は、「個人間の資産格差の調整」「富の再配分」のためとされています。

<課税対象となる相続額>

亡くなった人の財産が「一定金額」以上あれば、相続税が課税されます。この「一定金額」とは、「3,000万円+相続人の人数×600万円」となります、なお、この金額以下しか相続財産がない場合、課税はされません。ここでポイントとしては、相続税を払うのは相続財産を受け取った個々人なのですが、相続税が課税されるかどうかの判定は亡くなった人の財産の総額で判定するということです。決して個人が受け取った額で判定されるわけではないのです。

<相続人になる人>

相続人になる人は、亡くなった人との関係で決まります。配偶者はどのような場合でも常に相続人になります。配偶者以外の相続人は民法で次のように優先順位が定められています。

・第1順位…子ども(養子や認知された子ども(非嫡出子)も含みます。)
配偶者がいなければ、子どもだけが相続人になります。子が亡くなっている場合には、その子(被相続人から見て孫)が代わって相続人になり、この代襲相続は下へ下へと何代でも続きます。

・第2順位…第1順位の人がいない場合には、直系尊属が相続人となります。直系尊属は父母で、父母がいなければ祖父母というように上に遡ります。

・第3順位…第2順位の人も誰もいない場合には、兄弟姉妹が相続人になります。亡くなった兄弟姉妹がいれば、その子が代わって相続人になります。しかし、兄弟姉妹の代襲相続は1代に限られています。

<法定相続分>

・子と配偶者が相続人である場合…子の相続分も配偶者の相続分もともに2分の1となります。子が数人いるときは、それぞれの子の相続分は均等です。

・配偶者と直系尊属が相続人である場合…配偶者の相続分は3分の2となり、直系尊属の相続分は3分の1となります。

・配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合…配偶者の相続分は4分の3となり、兄弟姉妹の相続分は4分の1となります。兄弟姉妹が数人いるときは、それぞれの兄弟姉妹の相続分は4分の1を均等したものとなります。

<納付する額>

1,000万円以下   10%
3,000万円以下   15%   控除額:50万円
5,000万円以下   20%   控除額:200万円
1億円以下     30%   控除額:700万円
2億円以下     40%   控除額:1,700万円
3億円以下     45%   控除額:2,700万円
6億円以下     50%   控除額:4,200万円
6億円超      55%   控除額:7,200万円

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譲渡所得税の特例

概要

不動産を譲渡して利益が出たときには譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホームを売却した場合には税金を軽減する特例があります。

<控除額>

居住用住宅を譲渡した場合に譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができます。

<適用条件>

1.所有者が居住するために利用している住宅であることが要件となります。また、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却をすれば特例の適用が認められます。

2.売却した年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないこと
・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・居住用財産の3,000万円特別控除
・特定居住用財産の買換え・交換の特例

3.重複してしまうと適用できない他の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え・交換の特例
・大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例

4.親子間や夫婦間での住宅の売買の場合には、適用できません。

5.別荘や一時的な仮住まいには適用がありません。

<長期譲渡所得の軽減税率>

10年を超えて所有している住居を譲渡する場合において、下記の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。

・住んでいる家屋を売却するまたは家屋とともにその敷地を売却すること、かつて住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること

・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間が10年を超えていること

・売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと

・売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
-既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例
-特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例
-優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・売主と買主の関係が親子や夫婦などではないこと

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住宅ローン控除

概要

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンの借り入れをして住宅を取得する際、毎年末時点における住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されるというものです。これは住宅取得者の金利負担の軽減を図るための制度と位置付けられています。

<一般住宅の控除額>居住開始年:平成26年4月~平成31年6月

・最大控除額(10年間合計):400万円(40万円×10年)
・控除率、控除期間:1%、10年間
・主な条件:

①床面積が50㎡以上であること※
②借入金の償還期間が10年以上であること
③中古住宅も対象になるが、築後20年以内(耐火建築物は25年以内)※※
④控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下である
⑤あくまでも居住用の不動産取得に限られる※※※

※条件となる床面積は「登記簿記載の面積」であり、不動産の販売資料や売買契約書に記載された床面積とは異なるので注意が必要

※※増築や一定規模以上の修繕・模様替えとともに省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は住宅ローン減税の対象となる

※※※ただし、床面積の2分の1以上が居住用であれば住宅ローン控除が適用される

 また、認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)に関しては、下記のように控除が増額されます。

<認定住宅の控除額>居住開始年:平成26年4月~平成31年6月

・最大控除額(10年間合計):500万円(50万円×10年)
・控除率、控除期間:1%、10年間

<申請方法>

住宅ローン減税を受けるためには、入居した年の収入についての申告を行う際、つまり翌年の確定申告時に税務署に必要書類を提出します。なお、サラリーマンの場合、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

<必要書類>

例えば、サラリーマンの場合、以下の書類が必要になります。

1.確定申告書A(第一表と第二表)
2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.勤務先の源泉徴収票
4.金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
5.土地・建物の登記簿謄本
6.売買契約書または建築請負契約書
7.マイナンバーの本人確認書類

<注意点:確定申告におけるマイナンバーの提出について>

マイナンバー提出においては、記入だけでなく添付も必要になります。窓口で提出する場合は提示をする、なお、郵送などで提出する場合はコピーの添付も必要になります。