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民法改正に伴う不動産取引の影響③ 賃貸 保証人

2020年に施行される新民法によって、賃貸の保証人についても大きく変化があります。

具体的には、極度額設定に関するものです。

不動産取引をするうえで、知っていないと必ず困る部分になりますので、改正内容について見ていきましょう。

民法改正で極度額の設定が必要に

民法が改正されることで、連帯保証人が負担する金額の上限が変わってきます。

民法改正前と改正後でどのような違いがあり、負担する金額の上限がどう変わるのか確認していきましょう。

これまでの連帯保証人は保証金額の上限がなかった

民法改正に伴い、連帯保証人が保証する金額に上限が設けられるようになります。

これまでは、友人の連帯保証人になって、その友人が夜逃げなどをすれば、連帯保証人は驚くような金額の滞納家賃や原状回復費用などを支払わなくてはいけませんでした。

なぜなら、賃貸借契約で家賃滞納が発生した場合、家賃が支払われない限り、滞納額は増得続けるからです。

そのため、連帯保証人に請求がいく頃には、高額になっているケースがほとんどです。

極端な話、借主が5年分の家賃を滞納していた場合は5年分を、10年分の家賃を滞納していた場合は10年分を支払う必要がありました。

民法改正後は極度額が設定が必要

連帯保証人が青天井の金額負担を強いられるのを防ぐために、民法改正後には極度額の設定が必要になります。

たとえば、事前に「極度額は家賃1年分」と決めるなどです。

仮に借主が3年分の家賃を滞納していたとしても、連帯保証人が請求される金額は家賃1年分となります。

極度額の設定は連帯保証人にとって、万が一の際の負担額に上限があるため、非常にメリットが大きい改正内容にも思えます。

しかし、保証すべき金額が明らかになることで、連帯保証人になることを躊躇する人もたくさん出てくるでしょう。

連帯保証人へのなり手が少なくなれば、家賃保証会社が連帯保証人の代わりを担うことになります。

そうなると、入居審査が厳しくなったり、家賃滞納時の対応がきつくなるでしょう。

また、管理会社や不動産会社からすれば、極度額が設定されることは、3年分の家賃滞納があっても連帯保証人に上限額までしか請求できないなど、資金回収が難しくなるデメリットがあります。

今回の、極度額の設定は、「借主」「貸主」「家賃保証会社」など、それぞれの立場によってメリット・デメリットが大きく変わる内容となっています。

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民法改正に伴う不動産取引の影響② 売買 買主の法的手段

2020年に施行の新民法によって、不動産取引にさまざまな影響があります。

その1つが、瑕疵担保責任から契約不適合責任への改正に伴い、買主の法的手段が増えることです。

これまでよりも、買主が売主に請求できる権利が増えるため、買主はより安心して不動産取引をできるようになります。

ここでは、民法改正によって増える買主の法的手段、認められる権利について見ていきましょう。

民法改正前の法的手段は2つ

民法改正前、つまり瑕疵担保責任の場合に買主がとれる法的手段は「契約解除」と「損害賠償請求」の2つでした。

隠れた瑕疵が見つかり、買主に損害がある場合は損害賠償請求ができ、瑕疵によって契約の目的を達成できない場合は契約解除を求めることが可能です。

民法改正後の法的手段は4つに増える

瑕疵担保責任の場合は2つの法的手段しかありませんでしたが、民法改正で契約不適合責任になると、買主がとれる法的手段は4つに増えます。

それぞれの内容について紹介します。

追完請求権

民法改正によって新たに認められるのが追完請求権です。追完請求権とは、「契約の目的に達していないため、目的に適合する状態にしてほしい」という請求のことです。売主に帰すべき事由の有無にかかわらず請求できます。

具体的には、代替物の引き渡しや修補を請求する権利です。

代金減額請求権

代金減額請求権も、民法改正によって新たに認められる権利です。

売主が買主に対して契約内容に適合しない物を引き渡し、買主が履行の追完を催告しても行われない場合に請求ができます。

その際、不適合の程度に応じて代金減額の請求が可能です。

損害賠償請求権

民法改正後も損害賠償請求権は認められています。

瑕疵担保責任の損害賠償請求は、契約内容を信じたことで発生したお金が損際賠償の範囲です。

しかし、契約不適合責任の場合は、履行利益に係る損害も含まれると考えられています。

契約の解除

現行の瑕疵担保責任同様、民法改正後の契約不適合責任でも契約の解除を求めることができます。

ただし、これまでは債務者の責めに帰すべき事由(法的に責任をとらなければいけないこと)がある場合とされていましたが、契約不適合責任では、債務者の責めに帰すべき事由は必要ありません。

このように、民法改正後は買主の法的が「追完請求権」「代金減額請求権」「損害賠償請求権」「契約の解除」の4つに増えることになります。

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民法改正に伴う不動産取引の影響① 売買 瑕疵担保責任

120年ぶりの民法改正によって、不動産取引にも影響が出ます。

その1つが、瑕疵担保責任です。

民法改正で瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されるため、その内容を知っていないと、売買後の対応や事前のリスク管理を適切に行うことができなくなります。

ここでは、民法改正によって、現行の瑕疵担保責任がどのように変わるのか紹介していますので、確認していきましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、雨漏りやシロアリ、給排水管の故障、建物の傾き、漏水、土壌汚染など、見えない部分の欠陥や不具合に対して売主が責任を持つことです。

買主は、瑕疵を見つけて1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求や契約解除をすることができます。

瑕疵担保責任は買主を守るための制度であり、この制度があることで、中古物件でも安心して購入することが可能です。

物件に対する瑕疵(物理的瑕疵)だけでなく、事故物件などの心理的瑕疵もあります。

民法改正後の瑕疵担保責任

2020年4月1日に施行される新民法によって、瑕疵担保責任が大幅に見直されます。

結論から言えば、買主がこれまで以上に安心して中古物件を買えるようになります。

民法改正に伴い変わる、瑕疵担保責任の3つのポイントは以下のとおりです。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

2020年に施行される新民法から、瑕疵担保責任という文言は使われなくなります。新たに、契約内容に適合しないという「契約不適合責任」に改められます。

瑕疵担保責任がなくなったからといって、売主の責任が軽くなるわけではありません。むしろ、契約不適合責任に変わることで、売主の責任は重くなります。

契約不適合責任は、「契約内容と違うものを売れば売主の責任になる」というものだからです。売買する物と契約内容に違いがあれば、買主は売主に責任を問うことができます。

「見えない部分の欠陥」から「見えない部分と見える部分の欠陥」へ

現行の瑕疵担保責任では、見えない部分の欠陥や不具合(隠れた瑕疵)が責任対象となり、見える部分の欠陥や不具合は責任対象外となっていました。

しかし、民法改正によって、見えない部分と見える部分、両方の欠陥・不具合について買主が責任を問えるようになります。

「追完請求」や「代金減額請求」もできる

瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つですが、契約不適合責任では、以下4つの請求権利が認められています。

・損害賠償
・契約解除
・追完請求
・代金減額請求

追完請求とは修補を求めるもので、代金減額請求は修補できない場合に代金を減額する権利です。

このように、民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで、買主はこれまで以上に守られるようになります。

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家族信託のメリットとデメリット

認知症対策として、家族信託を利用する人が増えています。

家族信託は、財産の管理・処分を信頼できる家族に任せられるため、遺言書よりも幅広い対応が可能です。

家族信託のメリット・デメリットを把握することで、他の財産管理・処分方法と具体的に比較ができ、自分に合った方法を選択できるようになります。

家族信託の主なメリット・デメリットについて、確認していきましょう。

家族信託のメリット

家族信託を利用する主なメリットは以下4点です。

認知症対策になる

家族信託であれば、被相続人が認知症などで判断能力が低下しても、スムーズに財産管理や処分が可能です。認知症に伴う資産凍結リスクを回避できます。

成年後見制度よりも柔軟に財産管理ができる

成年後見制度は、家庭裁判所への定期的な報告や報酬負担、相続税対策がしにくいなどのデメリットがあります。家族信託であれば、本人に判断能力があるうちから財産管理を任せることができ、柔軟な財産管理が可能です。

遺言書よりも対応の幅が広い

家族信託であれば、相続人に財産管理の能力がない場合でも、家族信託の仕組みの中で財産管理が可能です。遺産を受け取る人が認知症になっていたとしても、家族信託の仕組みの中で、相続人の管理等をサポートできます。

財産承継の順位づけができる

家族信託は、2次相続以降の財産継承先も指定できます。そのため、被相続人が希望する順番で財産承継者を決めることが可能です。これにより、財産争いのリスクを回避できます。

家族信託のデメリット

家族信託の主なデメリットは以下3点です。

誰を受託者にするかで揉めることも

家族信託は事前に受託者を決める必要がありますが、その際に揉める可能性があります。また、信頼できる家族・親族がいる場合はいいですが、そうでない場合は受託者を決めること自体に抵抗が出てくるでしょう。

節税効果は期待できない

家族信託は財産を管理・処分する方法の1つです。相続税を節税ことが目的ではありません。家族信託を利用することで、大幅に税金が減るわけではないことを理解しておきましょう。

専門家が少ない

家族信託は、比較的新しい財産管理の制度です。家族信託に精通している専門家は少なく、誰にでも相談できるものではありません。中途半端な知識を持つ人に相談をすると、誤った認識を持ってしまい、後悔する可能性があります。家族信託について相談する場合は、確かな知識や経験を持っている専門家を選びましょう。

年末年始のご案内

平素は格別のお引き立てを賜り、誠にありがとうございます。

弊社は、誠に勝手ながら年末年始休業のため

2019年12月28日(土)~2020年1月5日(日)までお休みとさせていただきます。

お問合せ等への対応は1月6日(月)以降となりますので、

何卒ご了承ください。

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民法改正に伴う不動産取引の影響 5、賃貸敷金

120年ぶりと言われる大幅な民法の改正が行われたことは、賃貸物件の運営にも大きな影響を与えています。
賃貸契約を行うときには、入居者は大家に対し、1~2ヶ月の敷金を支払うことが一般的です。この敷金は礼金とは異なり、大家の収入になるのではなく、退去時の原状回復やクリーニング費用に使われます。そしてクリーニング代など実費を差し引いたお金が、入居者に返済されます。
しかし、民法改正により、敷金の扱いも変わる可能性があります。
敷金はどういった用途に使われることになるのでしょうか。

まず改正民法の第622条の2に以下のような項目があります。

賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

この文章において、敷金とは()にあるように、賃借人が賃貸人に対し、家賃を支払えなくなったときに、その代わりのお金になるものとされています。
つまり家賃の滞納などが起きれば、その滞納した家賃分を敷金から徴収するとされているのです。

従来のように、退去時に室内を清掃するための用途ではないとされています。
そして同時に残額を返済する義務もあるとされています。

敷金の扱いが民法によりこのように定義化されたことで、今後賃貸契約における敷金の取り扱いが変わっていく可能性があります。
ただし民放で定義されたからといっても、急に賃貸契約に関する商習慣が大幅に変わるとも言えません。
原状回復に費用の負担は、経年劣化は賃貸人が自己負担で修復します。
その一方で過失によるもの、例えばタバコの煙や故意の傷などは、今後も賃借人の負担で原状回復を行うことになるでしょう。

家賃滞納に対する保証としては、昨今保証会社を使うのが一般的であり、敷金をその用途で使うのは一般的ではありません。
敷金を家賃滞納時の保証とするのであれば、3ヶ月程度は敷金を預からないと、賃貸人としては、家賃滞納時の保証になりません。
しかし、それほどのお金を最初に賃借人に用意してもらうことは、難しいでしょう。

賃貸契約における一般的な商習慣が一気に変わることは考えにくいですが、この条文を読んだ入居者が退去時に「敷金を返還して欲しい」と請求する可能性はあります。

賃貸人としては、最初に結び賃貸契約時に、敷金の定義と用途、返還に関する取り決めをきちんと定めておく必要があるでしょう。

アヒル2羽 お引き取り(保護)されました。

警察よりお預かりした「アヒル2羽」ですが、
昨日の夜、『NPO法人あひるネットワーク』の会員の方により
無事に保護されました。

保護後の様子も含め、
あひるネットワークのホームページにアップされましたので、
ご確認ください。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

http://ahirunetwork.org/archives/4160

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アヒルを2羽保護しています。

本日朝早く、アヒルを連れた警察の方より一時的に2羽のアヒルを預かっております。

警察でも、持ち主の方を探していただけるようですが、お心当たりがある方はご一報ください。

中野区東中野2丁目あたりで保護されたようです。

先月は大きなカメを保護しましたが、色々な動物を飼っていらっしゃる方がいるみたいですね。

(カメは無事に持ち主の方へ引き渡せました)

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消費税の経過措置(不動産)

2019年10月から消費税が10%へと増税されます。消費税アップは、普段の買い物だけに限らず、マイホーム購入にも影響を与えるため、これから購入を検討している方は、増税前か増税後のどちらで買うか悩むところでしょう。

「この前注文住宅を買ったけど引き渡しが増税後になってしまう。。」と心配している方もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産の購入は、条件を満たせば消費税の経過措置が適用されますので、引き渡し時期が増税後でも旧税率となります。

ここでは、覚えておきたい消費税の経過措置について紹介していますので、参考にしてください。

令和元年10月に消費増税へ

これまで8%だった消費税が、令和元年10月1日より、10%へと増税予定です。前回は平成26年4月1日からそれまでの5%から8%へ増税されました。このまま予定通り10%へ増税されれば実に5年振りの消費税アップとなります。

土地は非課税となりますが、建物は消費税がかかるため、事業者から一戸建てやマンションを購入する際は消費税アップの影響が出てきます。一戸建てやマンションはもとの価格が大きいため、8%と10%どちらが適用されるかは購入者にとってとても大きな問題です。

仮に不動産の税抜価格が3,000万円の場合、消費税8%だと3,240万円ですが、10%だと3,300万円となり60万円も負担が大きくなってしまいます。

そのため、どのような条件・タイミングであれば経過措置の適用となり、旧税率8%となるのか、把握しておくことは大事です。経過措置のことを知っていれば賢いスケジュールで売買ができ、増税2%分お得に買えるかもしれません。

消費税経過措置の内容についてしっかりと確認していきましょう。

消費税経過措置の内容

2019年10月1日から現行の8%から10%へ増税予定の消費税。
ただし、一戸建てやマンションなどの不動産に関しては、以下の経過措置が用意されています。

・売買契約をおこなう新築分譲住宅などは、引き渡し時点の税率が適用。ただし、設備や内装外を譲渡受ける人の注文で作られる契約を2019年4月1日前に締結した場合は増税後であっても旧税率が適用される。

・注文住宅で工事請負契約を2019年4月1日前に締結している場合は、完成後の家の引き渡しが増税後であっても旧税率が適用される。

基本的には、消費増税は、物件引き渡し時点の税率により決定されます。ただし、上記のように一定の条件をクリアしていて、税率引き上げの半年前(2019年4月1日前)までに契約を締結している場合は、8%が適用されるということです。

マンションの売買契約であっても、ドアや壁、床など、購入者が特別な注文を付すことができる場合は、同じように経過措置の対象となります。

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自然災害による税務救済措置

自然災害などの被害を受けた場合は、確定申告をすることで所得税が軽減される措置があるのをご存知ですか。2つの軽減措置があり、所得税を大幅に減らすことが可能です。

これらの軽減措置を受けるには自ら確定申告をする必要がありますので、万が一のときのために覚えておきましょう。

自然災害で個人資産に損害を受けた場合

もし、台風や地震、豪雨などの自然災害で個人の資産に損害があった場合は、税務上の優遇措置を受けることが可能です。具体的には、雑損控除もしくは災害減免法のどちらか1つで、所得税の軽減を受けることができます。雑訴控除・災害減免法の両方の条件に合致する場合は、選択することが可能です。

それぞれの対象範囲

雑損控除と災害減免法の2つの軽減措置は、以下のように対象範囲が異なります。

・雑損控除:自然災害や人為災害、盗難や横領も対象
・災害減免法:自然災害が対象

対象となる資産の内容

雑損控除と災害減免法が受けられる資産の定義は以下のように異なります。

・雑損控除:資産を所有している人が納税者、または納税者と同一生計、そして総所得金額38万円以下の親族の場合で生活に必要となる資産です。30万円超の美術品や貴金属などの動産、趣味などの目的で保有する不動産やその他の資産は対象外となります。

・災害減免法:住宅・家財が対象。また、損害金額が時価の1/2以上の場合が対象となります。(保険金による補填分は除く)

雑損控除の金額

雑損控除の場合は、以下の2つの金額のうち多い方が適用されます。

1.(差引損失額)−(総所得金額等)×10%
2.(差引損失額のうち災害関連支出の金額)−5万円
※差引損失額は「損害金額+災害等に関連したやむを得ない支出額−保険金などにより補填される金額」で算出できます。

災害減免法の金額

一定の要件を満たすことで、以下の減免を受けることができます。

・所得金額500万円以下:所得税全額
・所得金額500万円超750万円以下:所得税2分の1
・所得金額750万円超1,000万円以下:所得税4分の1

必要書類と手続き方法

雑損控除や災害減免法による所得税の減免を受けるには確定申告が必要です。また、雑損控除を選択する場合は、災害等に関連したやむを得ない支出額を表す領収証などの証明書類が必要になります。災害減免法の場合は、損害金額明細を記入しなければなりません。

確定申告書類と必要書類を税務署に提出をすれば手続き完了です。