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民法改正に伴う不動産取引の影響① 売買 瑕疵担保責任

120年ぶりの民法改正によって、不動産取引にも影響が出ます。

その1つが、瑕疵担保責任です。

民法改正で瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されるため、その内容を知っていないと、売買後の対応や事前のリスク管理を適切に行うことができなくなります。

ここでは、民法改正によって、現行の瑕疵担保責任がどのように変わるのか紹介していますので、確認していきましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、雨漏りやシロアリ、給排水管の故障、建物の傾き、漏水、土壌汚染など、見えない部分の欠陥や不具合に対して売主が責任を持つことです。

買主は、瑕疵を見つけて1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求や契約解除をすることができます。

瑕疵担保責任は買主を守るための制度であり、この制度があることで、中古物件でも安心して購入することが可能です。

物件に対する瑕疵(物理的瑕疵)だけでなく、事故物件などの心理的瑕疵もあります。

民法改正後の瑕疵担保責任

2020年4月1日に施行される新民法によって、瑕疵担保責任が大幅に見直されます。

結論から言えば、買主がこれまで以上に安心して中古物件を買えるようになります。

民法改正に伴い変わる、瑕疵担保責任の3つのポイントは以下のとおりです。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

2020年に施行される新民法から、瑕疵担保責任という文言は使われなくなります。新たに、契約内容に適合しないという「契約不適合責任」に改められます。

瑕疵担保責任がなくなったからといって、売主の責任が軽くなるわけではありません。むしろ、契約不適合責任に変わることで、売主の責任は重くなります。

契約不適合責任は、「契約内容と違うものを売れば売主の責任になる」というものだからです。売買する物と契約内容に違いがあれば、買主は売主に責任を問うことができます。

「見えない部分の欠陥」から「見えない部分と見える部分の欠陥」へ

現行の瑕疵担保責任では、見えない部分の欠陥や不具合(隠れた瑕疵)が責任対象となり、見える部分の欠陥や不具合は責任対象外となっていました。

しかし、民法改正によって、見えない部分と見える部分、両方の欠陥・不具合について買主が責任を問えるようになります。

「追完請求」や「代金減額請求」もできる

瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つですが、契約不適合責任では、以下4つの請求権利が認められています。

・損害賠償
・契約解除
・追完請求
・代金減額請求

追完請求とは修補を求めるもので、代金減額請求は修補できない場合に代金を減額する権利です。

このように、民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることで、買主はこれまで以上に守られるようになります。