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贈与税

<概要>

贈与税とは、相続の場合を除き個人が金銭や不動産などの財産を個人から譲り受けた場合に、譲り受けた側が納付する税金を指します。なお、譲り渡す側が法人の場合は、所得税や法人税が課せられることになります。ちなみに、相続税は亡くなってしまった時、贈与税は生前中に財産を渡した時にかかります。

<贈与税の計算>

・課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)
・税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

<贈与税がかからない場合>

①年間110万円以内の贈与
1月から12月を1年間とし、年間110万円までを受け取る場合には贈与税がかかりません。そしてこの110万円を「基礎控除」といいます。例えば1年で4人から30万円ずつ贈与された場合、110万円を超える10万円に対して贈与税がかかります。

②被扶養者が扶養者から受ける、生活費や教育費のための贈与
日常生活に必要な費用や例えば学費、教材費などについては、必要と認められる範囲であれば贈与税はかかりません。

③冠婚葬祭や見舞などのための金品
香典や年賀、祝儀や見舞金などで、「社会通念上相当と認められる範囲」であれば、贈与税はかかりません。

④婚姻期間20年以上の夫婦間で贈与した2000万円までの居住用不動産
結婚から20年を経過した後、自分が住むための国内居住用不動産や居住用不動産の購入資金を夫婦間で贈与した場合、基礎控除とは別に2000万円まで控除することができます。

⑤離婚時の財産分与
離婚時の財産分与には一般的に贈与税がかかりません。しかし、婚姻期間中に得た財産の共有やその他の事情を鑑みても贈与する財産が多すぎる場合は、贈与税がかかります。

<「住宅取得等資金贈与の非課税」を受けるために>

非課税を受けるための要件は下記になります。

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに購入、新築、増改築等を行った物件の残金決済・引き渡しを行うこと

・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件に居住すること。または、その後入居することが確実と見込まれること

・贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下であること

・子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること

・住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上240平米以下であること

・中古住宅の場合は以下3つのいずれかを満たすこと
(ア)マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造などは築20年以内
(イ)一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅
(ウ)購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

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相続税

<概要>

人の死亡を要因として財産を相続したり、遺贈によって財産を取得した人に対して課税される税金を指します。課税の目的は、「個人間の資産格差の調整」「富の再配分」のためとされています。

<課税対象となる相続額>

亡くなった人の財産が「一定金額」以上あれば、相続税が課税されます。この「一定金額」とは、「3,000万円+相続人の人数×600万円」となります、なお、この金額以下しか相続財産がない場合、課税はされません。ここでポイントとしては、相続税を払うのは相続財産を受け取った個々人なのですが、相続税が課税されるかどうかの判定は亡くなった人の財産の総額で判定するということです。決して個人が受け取った額で判定されるわけではないのです。

<相続人になる人>

相続人になる人は、亡くなった人との関係で決まります。配偶者はどのような場合でも常に相続人になります。配偶者以外の相続人は民法で次のように優先順位が定められています。

・第1順位…子ども(養子や認知された子ども(非嫡出子)も含みます。)
配偶者がいなければ、子どもだけが相続人になります。子が亡くなっている場合には、その子(被相続人から見て孫)が代わって相続人になり、この代襲相続は下へ下へと何代でも続きます。

・第2順位…第1順位の人がいない場合には、直系尊属が相続人となります。直系尊属は父母で、父母がいなければ祖父母というように上に遡ります。

・第3順位…第2順位の人も誰もいない場合には、兄弟姉妹が相続人になります。亡くなった兄弟姉妹がいれば、その子が代わって相続人になります。しかし、兄弟姉妹の代襲相続は1代に限られています。

<法定相続分>

・子と配偶者が相続人である場合…子の相続分も配偶者の相続分もともに2分の1となります。子が数人いるときは、それぞれの子の相続分は均等です。

・配偶者と直系尊属が相続人である場合…配偶者の相続分は3分の2となり、直系尊属の相続分は3分の1となります。

・配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合…配偶者の相続分は4分の3となり、兄弟姉妹の相続分は4分の1となります。兄弟姉妹が数人いるときは、それぞれの兄弟姉妹の相続分は4分の1を均等したものとなります。

<納付する額>

1,000万円以下   10%
3,000万円以下   15%   控除額:50万円
5,000万円以下   20%   控除額:200万円
1億円以下     30%   控除額:700万円
2億円以下     40%   控除額:1,700万円
3億円以下     45%   控除額:2,700万円
6億円以下     50%   控除額:4,200万円
6億円超      55%   控除額:7,200万円

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譲渡所得税の特例

概要

不動産を譲渡して利益が出たときには譲渡所得税や住民税がかかりますが、マイホームを売却した場合には税金を軽減する特例があります。

<控除額>

居住用住宅を譲渡した場合に譲渡所得から特別控除として最大3,000万円を差し引くことができます。

<適用条件>

1.所有者が居住するために利用している住宅であることが要件となります。また、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売却をすれば特例の適用が認められます。

2.売却した年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないこと
・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・居住用財産の3,000万円特別控除
・特定居住用財産の買換え・交換の特例

3.重複してしまうと適用できない他の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え・交換の特例
・大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例

4.親子間や夫婦間での住宅の売買の場合には、適用できません。

5.別荘や一時的な仮住まいには適用がありません。

<長期譲渡所得の軽減税率>

10年を超えて所有している住居を譲渡する場合において、下記の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。

・住んでいる家屋を売却するまたは家屋とともにその敷地を売却すること、かつて住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること

・売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間が10年を超えていること

・売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと

・売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
-既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例
-特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例
-優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
-特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

・売主と買主の関係が親子や夫婦などではないこと

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住宅ローン控除

概要

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンの借り入れをして住宅を取得する際、毎年末時点における住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、どちらか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されるというものです。これは住宅取得者の金利負担の軽減を図るための制度と位置付けられています。

<一般住宅の控除額>居住開始年:平成26年4月~平成31年6月

・最大控除額(10年間合計):400万円(40万円×10年)
・控除率、控除期間:1%、10年間
・主な条件:

①床面積が50㎡以上であること※
②借入金の償還期間が10年以上であること
③中古住宅も対象になるが、築後20年以内(耐火建築物は25年以内)※※
④控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下である
⑤あくまでも居住用の不動産取得に限られる※※※

※条件となる床面積は「登記簿記載の面積」であり、不動産の販売資料や売買契約書に記載された床面積とは異なるので注意が必要

※※増築や一定規模以上の修繕・模様替えとともに省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は住宅ローン減税の対象となる

※※※ただし、床面積の2分の1以上が居住用であれば住宅ローン控除が適用される

 また、認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅)に関しては、下記のように控除が増額されます。

<認定住宅の控除額>居住開始年:平成26年4月~平成31年6月

・最大控除額(10年間合計):500万円(50万円×10年)
・控除率、控除期間:1%、10年間

<申請方法>

住宅ローン減税を受けるためには、入居した年の収入についての申告を行う際、つまり翌年の確定申告時に税務署に必要書類を提出します。なお、サラリーマンの場合、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

<必要書類>

例えば、サラリーマンの場合、以下の書類が必要になります。

1.確定申告書A(第一表と第二表)
2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.勤務先の源泉徴収票
4.金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
5.土地・建物の登記簿謄本
6.売買契約書または建築請負契約書
7.マイナンバーの本人確認書類

<注意点:確定申告におけるマイナンバーの提出について>

マイナンバー提出においては、記入だけでなく添付も必要になります。窓口で提出する場合は提示をする、なお、郵送などで提出する場合はコピーの添付も必要になります。

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譲渡所得税

概要

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といい、これが課税対象となる税のことをいいます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税対象外となります。また、こちらには他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

納める額

課税譲渡所得※1 ×譲渡所得税の税率

※1…課税譲渡所得は、「譲渡収入金額-(取得費※2 + 譲渡費用※3)」の計算式によって求められます。
※2…取得費は、 次の①、②の内大きい金額を使います

①土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②譲渡収入金額×5%

※3…売るために直接かかった次などの費用を指します。
●仲介手数料
●登記若費用
●印紙税で売主が負担したもの
●支払う立退料
●土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用
●測量費用
●借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

譲渡所得税の税率について

・長期譲渡所得税の税率は15%(住民税5%)
・短期譲渡所得税の税率は30%(住民税9%)

売却した年の1月1日付けで5年以上の所有期間がある場合を長期譲渡所得、5年以下の所有期間がある場合を、短期譲渡所得として区別します。短期譲渡所得のほうが税額は高めになります。

長期譲渡所得の課税の特例

所有期間が10年を超えた場合、特例によって長期譲渡所得税率が軽減されます。この場合、6,000万円以下の部分については所得税率が10%、住民税が4%となります。また、6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率と同じになります。

買換えの特例

不動産を売却し、代わりとして以下の要件を満たす居住用不動産を購入した場合には「買換えの特例」を利用することができます。

・売却した不動産については-
●売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上居住した不動産
●居住用の期間が10年以上
●売却価格は1億円以下である

・買換えした不動産については-
●床面積が50㎡以上
●築年数25年以内または耐震住宅
●土地面積が500㎡以下
●前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産
●一定の期間内に居住用

・税額の計算方法
「買換え資産の取得価格>譲渡資産の譲渡価格」の場合は、譲渡所得税はかかりません。

「買換え資産の取得価格<譲渡資産の譲渡価格」の場合は、下記計算式にて計算する事ができます。

1.収入金額の算出⇒譲渡資産の売却価格ー買換え資産価格
2.必要経費の算出⇒(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲譲渡資産の売却価格)
3.課税長期譲渡所得金額の算出⇒収入金額ー必要経費
4.譲渡所得税額=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)

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固定資産税・都市計画税

概要

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者が納税義務を負う者(納税義務者)になります。市区町村が税額を計算して納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額※1を課税標準として計算されます。固定資産税評価額は3年に一回見直すことになっています。

※1…固定資産税評価額とは、「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定するものです。
これは実売価格とは異なり、一般的には土地については60~70%、建物については建築費の50~70%とされています。なお、評価額は常に一定額ではなく、3年に1度「評価替え」と呼ばれる見直しが行われます。

納める額:固定資産税

課税標準 × 1.4%(標準税率)※2

納める額:都市計画税

課税標準 ×最高0.3%(制限税率)※3

※2・3…標準税率とは地方税法に規定されている通常の税率を指します。また、制限税率とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率を指します。地方公共団体は条例により税率を定めることができるので、標準税率・制限税率とは異なる税率を採用しているケースもみられます。

住宅用地の特例措置:固定資産税

住宅用地の場合は税負担を軽減する目的から「課税標準の特例措置」が適用されるケースがあります。

・小規模住宅用地(住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡以下の部分)では価格の1/6に軽減
・一般住宅用地(住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分)では価格の1/3に軽減

ただし、併用住宅(一部が店舗などに利用されている家屋)の場合は、居住部分の割合によって居住用地の率が変動します。

新築住宅の減額:固定資産税

特例として、優良な住宅の普及を促進させるため、新築された物件に対する減額措置が設けられています。新築住宅の場合、定められた床面積要件を満たす場合において、新たに課税される年度から一定期間、当該住宅に係る固定資産税額の2分の1が減額されます。

住宅用地の特例措置:都市計画税

都市計画税にも、固定資産税同様に住宅用地を取得する負担を軽減するための特例措置が設けられています。

・小規模住宅用地(住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡以下の部分)では価格の1/3に軽減
・一般住宅用地(住宅の敷地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分)では価格の2/3に軽減

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印紙税

概要

一般的に契約書や受取書、証書、通帳などを作成する際に課税される税金のことを指します。なお、印紙税法に定められている20種類の文書が対象となります。たとえば、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書などがあります。

納付方法

課税対象となる文書に収入印紙を貼り、印紙に消印を押すことによって納付をします。なお、契約等において両当事者が文書を2通作成する際は、2通についてそれぞれ印紙税を納付しなければなりません。

納める額

印紙税の納付額は、文書の種類および文書に記載された契約金額等に応じて定められています。なお、不動産の譲渡に関する契約書および建設工事の請負に関する契約書については、1997(平成9)年4月1日から2018(平成30)年3月31日の間に作成されるものに対する税率の軽減措置が実施されています。

・印紙税額一覧
例:不動産売買契約書、不動産交換契約書、不動産売渡証書、土地賃貸借契約書、賃料変更契約書などについて

【記載された契約金額】      【税額】
 
1万円未満             非課税
10万円以下            200円
10万円を超え50万円以下     400円
50万円を超え100万円以下    1千円
100万円を超え500万円以下   2千円
500万円を超え1千万円以下    1万円
1千万円を超え5千万円以下     2万円
5千万円を超え1億円以下      6万円
1億円を超え5億円以下       10万円
5億円を超え10億円以下      20万円
10億円を超え50億円以下     40万円
50億円を超えるもの        60万円
契約金額の記載のないもの      200円

※なお、軽減措置により平成26年4月1日から平成30年3月31日までは、下表のようになります。

【記載された契約金額】      【税額】
 
10万円を超え50万円以下     200円
50万円を超え100万円以下    500円
100万円を超え500万円以下   1千円
500万円を超え1千万円以下    5千円
1千万円を超え5千万円以下     1万円
5千万円を超え1億円以下      3万円
1億円を超え5億円以下       6万円
5億円を超え10億円以下      16万円
10億円を超え50億円以下     32万円
50億円を超えるもの        48万円

<売買契約書においては、印紙税を納めるのは売主・買主のどちらか>
売買契約に関する費用は、売主と買主の双方が平等に負担することとされています。したがって、印紙代についても売主と買主が平等に負担しなければなりません。なお、印紙税法では、印紙税の納税義務は文書の作成名義人の連帯責任とされています。

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平成30年税制改正概要

2017年12月14日、平成30年税制改正大綱が正式に公表されました。ここでは、不動産に関する改正内容を紹介します。

<不動産に直接的関係のある税制改正の内容>

●不動産会社による買取と耐震等の適合基準を満たす増改築を行うための中古住宅のある土地に対する不動産取得税の軽減の延長
●不動産取得税の標準税率軽減の期限を3年延長
●都市再生推進法人への低未利用地の譲渡について長期譲渡所得の特例対象とする
●低未利用地の所有権移転登記に関する登録免許税の軽減
●居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算及び繰越控除の2年延長
●土地に係る固定資産税、都市計画税の負担調整措置の継続
●不動産譲渡に係る印紙税率の特例を2年延長
●新築住宅の固定資産税の軽減措置を2年延長
●非耐震マンション等の要除却認定マンションに関する不動産取得税の非課税措置の2年延長

ご覧いただければお分かりになるかと思いますが、ここに挙げた内容に関しましては、そのほとんどが「延長」と「継続」という内容なっています。つまり、今回の改正ではそこまで大幅な改正はなかったということと考えられます。

<個人所得に関する改正>

個人所得に関する改正については、給与収入が850万円を超える場合は給与所得控除額が195万円に引き下げられるため、税負担が増加します。なお、この改正は平成32年分以後の所得税及び平成33年度分以後の個人住民税について適用されます。また、改正の概要は下記になります。

●給与所得控除を受けられる所得金額を850万円までとし、控除額を一律10万円引き下げ
●給与所得控除の上限額を220万円から195万円に引き下げ
●基礎控除を一律10万円引き上げにより38万円から48万円へ
●合計所得金額が2400万円を超えたら32万円、2450万円を超えたら16万円、2500万円を超えたら控除無し

この内容は、賃貸経営などを行っているオーナーに関係してくるでしょう。それも、複数の物件を経営しているような方は少しだけ注意が必要です。また、サラリーマン大家さんについても、影響を及ぼします。

<公的年金等控除の見直し>

また、世代内・世代間の公平性を確保する観点から、公的年金等控除について以下の改正が実施されます。

●公的年金等控除額を一律10万円引き下げる
●公的年金等の収入金額が1,000万円を超える場合の控除については、195万5千円の上限を設ける
●公的年金等に係る雑所得以外の所得に係る合計所得金額が1,000万円を超え2,000万円いかである場合、控除額をさらに10万円引き下げる
●公的年金等に係る雑所得以外の所得に係る合計所得金額が2,000万円を超える場合、控除額をさらに20万円引き下げる

この内容は、シニア世代の不動産収入を持つオーナーに関係してくるでしょう。

年末年始のご案内

平素は格別のお引き立てを賜り、誠にありがとうございます。

 弊社は、誠に勝手ながら年末年始休業のため

2017年12月27日(水)~2018年1月4日(木)までお休みとさせていただきます。

お問合せ等への対応は1月5日(金)以降となりますので、

何卒ご了承ください。